中报季刚刚落下帷幕，国际金融报研究院联合亿翰智库多维度出发，拨开数据迷雾，揭秘市场行情变化和融资环境收紧双重压力下房企的生存变局。

　　融资成本一定程度上是房企综合实力的体现，企业融资成本较低，可以减少财务支出，提高盈利能力，进而提高企业的市场竞争力，从而实现低成本融资的良性循环。

　　2021年，行业继续坚持“房住不炒”的政策基石不动摇，“三线四档”、信贷集中度管理及土地市场集中供地等政策给行业带来重大冲击。加之行业的利润普遍下行，融资成本过高将对企业的利润水平产生影响，融资成本逐渐成为房企竞争力的关键点。

　　本篇《50家典型房企融资成本表现》，旨在探究房企阶段性融资成本变化及发展趋势。

　　平均融资成本低于6%

　　在不少业内人士看来，作为高杠杆行业的典型，房企的竞争很大程度上是融资能力的比拼。较高的融资成本意味着需要支付更多的利息，将进一步摊薄企业利润。

　　行业政策高压下，房企在融资成本管控方面持续发力，融资成本普降。

　　亿翰智库数据显示，2021年上半年，50家典型房企中有41家披露了融资成本，均值为5.96%，较2020年的6.04%回落0.08个百分点。

　　分布区间来看，有20家房企的融资成本集中分布在4%-6%之间，占比达到48.78%。融资成本4%以下的房企逐渐增加，融资成本9%以上的房企逐渐减少，橄榄形分布格局愈加明显。

　　相较于2020年，上半年共有33家企业的融资成本有所下降，其中降幅最大的为雅居乐，其融资成本从去年的6.56%降至5.96%，降幅为0.6个百分点。该公司上半年分别发行了一笔4.5亿美元的优先票据及14.5亿元的公司债券，利率分别为5.5%、5.9%。

　　融资成本最低的依然是中海，其从2020年底的3.8%降至上半年的3.6%，华润则从去年的4.08%降至3.88%，这是唯二的两家融资成本低于4%的房企。

　　由此可见，股东背景是影响企业融资成本的一个重要因素。具有国企或央企背景的房企无论是在融资成本上还是在融资渠道上，均具有天然的优势。

　　2021年上半年，具有国企和央企背景的房企平均融资成本为4.84%，而其他民营房企平均融资成本为6.43%，较国、央企背景的房企高出1.59个百分点。

　　更直观的来看，融资成本最低的10家房企中有9家都是国企或央企，民营房企中仅龙湖一家上榜，上半年平均融资成本4.21%位列第4，仅次于中海、华润和金茂。

　　实力决定借钱能力

　　没有国、央企背景的企业想要借到“便宜钱”就必须要靠实力说话，龙湖是这其中的典型案例。

　　作为行业“三好学生”，龙湖的融资成本一直处于行业低位，2018年-2020年其融资成本分别为4.6%、4.5%和4.4%。

　　今年上半年，龙湖发行了60亿元的公司债，成本介于3.5%-4.4%之间，年限最长7年。由此，龙湖的平均融资成本较2020年的4.4%下降0.18个百分点，属于行业极低水平。

　　较低的融资成本得益于公司良好的基本面。数据显示，截至6月末，龙湖净负债率46.02%，剔除预收后的资产负债率为68.28%，现金短债比5.48，平均账期6.18年，公司借款期限结构较为合理。

　　经营业绩方面，上半年龙湖实现全口径销售金额1426亿元，同比增长28.4%，归母净利润同比增长17%至74.2亿元，整体毛利率为27.7%。报告期内，公司多元化业务发展持续扩大，投资性物业的毛利率也高达78%。

　　中小房企的融资成本则普遍偏高。

　　如德信中国，公司上半年的融资成本达到8.10%，偏小的规模、相对较高的经营风险、偏低的信用水平等因素限制了其融资能力。

　　从目前的情况来看，房企融资情况出现了明显的两极分化，融资环境收紧的背景下，中小房企或将面临更大的挑战。

　　可这不代表借钱难的只有中小房企，部分偿债能力较弱、负债水平较高的规模房企也面临着融资成本上涨的现实。数据显示，在行业整体融资成本下行的趋势下，仍有三家企业融资成本有所增长，分别为阳光城、建业地产、富力地产。此外，世茂集团融资成本相较去年没有变化，依然为5.6%。

　　亿翰智库认为，上述房企融资成本不降反增一方面跟企业负债较高、偿债能力较弱有关；另一方面，企业经营状况不好、发展能力偏低也会使得融资成本增高。

　　以融资成本上涨最为明显的富力地产为例。该公司上半年的净负债率高达123.5%，虽然比去年的130.2%有所降低，但较50家典型房企75.7%的净负债均值仍高出47.8个百分点。其现金短债比为0.25倍，企业在手现金对于短期债务的覆盖率不足1倍，短期偿债压力较大。

　　经营端来看，富力经营能力变弱，上半年实现全口径销售金额650.8亿元，完成1500亿销售目标的43.4%，业绩目标达成承压。其物业和酒店运营等经营类业务营收亦不甚理想，毛利率也较2020年同期下降11.2个百分点至22.3%。

　　多种因素综合影响下，富力地产融资成本较2020年上涨0.77个百分点至7.67%，成为涨幅最高的房企。为解决资金问题，富力地产董事长李思廉及张力拟将富力物业作价100亿元出售给碧桂园服务。同时，二者将在未来1至2个月内为富力地产提供约80亿港元的股东资金。

　　富力地产称，收到这笔资金后，集团将基于当前市价、可节省的利息及到期情况考虑回购长年期票据。

　　融资成本远高于富力地产的是恒大。其是50家典型房企中融资成本最高的企业，也是唯一一家超过9%的房企。尽管较去年末下降了0.47个百分点，公司上半年仍以9.02%的融资成本将其他房企甩在身后。

　　总体来看，财务稳健的房企融资成本未来或保持平稳，或小幅下行；高杠杆的房企不断降负债，其融资成本会随着财务状况优化、资信评级上升或有降低。

　　亿翰智库认为，未来货币政策将继续保持以稳健为主，地产方面货币端仍然呈偏紧态势。在各项政策的约束下，房企会持续优化债务结构，以推动企业的财务状况满足监管要求，“整体融资成本有进一步下行趋势，预计未来将保持相对平稳”。

（文章来源：国际金融报）